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成都策智市场调查公司
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2017重庆楼市调查报告
信息来源:   发布时间:2018-8-22   浏览:

·零售物业市场新增供应达历年最高,地标性项目合力推动市场气象一新。

·写字楼租赁需求呈回暖迹象,市场对"价格战"的疲劳情绪促使租金跌幅收窄。

·住宅市场呈现"前热后温"的态势,众多外地房企积极拿地入渝。

·大宗交易投资市场显著升温,重庆城市投资潜力逐步显现。


零售物业市场

    2017年,重庆零售物业市场精彩纷呈,录得九个购物中心项目共计新增供应面积约95万平方米入市,创年度新增供应量历史新高,推动全市零售物业总存量达到约563万平方米(含百货)。重庆新光天地与重庆国际金融中心两大市场期待已久地标性高端商业项目开业,吸引众多国内外知名品牌入驻,开创市场诸多新局面。此外,年内录得大学城、北碚、茶园等多个城市新兴区域迎来首个一站式购物中心,提振区域零售商业气氛,还录得数个购物中心下沉至冉家坝、弹子石等细分成熟居住板块,针灸式的填补该区域商业空白。

新入市项目较高开业率和部分现有项目完成调整,推动租赁成交活跃,全年录得净吸纳量约86万平方米,超去年同期1.6倍,拉动市场整体空置率同比下降0.3个百分点至11.8%。同期,受众多项目开业带来的激烈竞争影响,部分空置率高于市场平均水平的项目继续给予租金折扣,以期吸引更多品牌入驻,导致全市首层平均租金同比小幅下挫0.2%,报人民币411.7元每平方米每月。

    从租赁需求端来看,零售和餐饮业态依旧是市场需求主旋律,分别超年内总成交量的55%和30%。按细分业态租赁需求,服饰、珠宝配饰仍占据零售类需求来源的前两位,典型成交案例包括顶级珠宝奢侈品Fred和电动汽车特斯拉在新光天地开出重庆首店,维多利亚秘密中国第三家全品类门店落户龙湖北城天街,Dior、Fendi、Delvaux首次入渝进驻重庆国金中心,积家、伯爵、卡地亚、宝珀等奢侈珠宝腕表集体亮相万象城。正餐和甜品店则是餐饮类最大的需求来源,典型成交案例包括:新加坡Awfully Chocholate进入山城分别在新光天地、时代天街和国泰广场连开三店,台式餐酒馆叁合院首次入渝双店落户万象城和时代天街开店。同期,生活休闲业态的扩张也不容小觑,知名夜店Space Club进驻万象城,Sealife海洋探索中心在长嘉汇开业,扩大购物中心业态丰富度。

    2017年开创重庆零售物业市场诸多新局面之年。由于传统核心区土地供应受限,重庆新光天地与重庆国际金融中心以及2014年开业的万象城等三大地标性购物中心均坐落在重庆核心商圈之外,其高端定位和强大品牌资源重新构建重庆高端商业格局,推动从原有观音桥解放碑的"两分天下"演化至当前的"多极格局"。

    新老购物中心在2017年纷纷发力,为重庆带来Dior、Balenciaga、正斗、星巴克黑鹰店、奈雪的茶、原麦山丘、当当阅界等近百家首次入渝品牌,其中超过七成的品牌选择新光天地、北城天街、万象城和国金中心,地标性项目的品牌吸附力超群。第一太平戴维斯发布的《全球奢侈品零售市场2018年展望》报告中显示2017年奢侈品牌在中国区域普遍选择保守拓店的姿态。在此背景下,重庆奢侈品市场反而逆势扩张,众多国际一线品牌纷纷进入山城开出首店或拓展二(多)店,奢侈品牌渗透率大幅提高,接近零售高线城市。

    近年来,随着健康生活观念深入人心,山城刮起运动健身之风,运动健身类消费大幅度增长,支撑购物中心的运动场馆和运动零售店铺大幅度增长,其中健身运动场馆数量增长近30%,运动零售店铺数量增长55%。得益于销售量的大幅增长,各大品牌门店在渝加速扩张的同时,门店细分化发展趋势较为明显,从而形成多层次扩张格局精准瞄定不同客群需求,全年录得Adidas Women, Nike Bastketball, Adidas Neo等门店开业。

    面对新生代消费偏好的日益变化,零售物业市场不断涌现从电子竞技到新零售超市、从家居到汽车等不同新兴业态和非传统租户,力求将购物中心打造成为一个公共、开放、互动的复合生活方式的提案者,增强消费体验性。年内录得电竞类的火拳电竞馆、新零售概念下的超级物种、家居复合店House of Heddy等多种新颖租户和业态进入零售物业市场。

    展望2018年,预计八个新项目将陆续开业,新增供应回落至约60万平方米,给予市场逐步消化2017年的高供应量。面对日趋激烈的竞争环境,各大商场会继续大力引进品牌和新兴业态,将更多国内外品牌带入重庆。同时购物中心将持续调整升级以应对消费偏好变化,或将瞄定在通过品牌调整结合物业改造重构内部商业空间,打造空间场景化和主题化消费体验。2017年抢足媒体版面的"新零售"模式将在2018年全面布局落地,进入正面角力时期,通过激烈竞争不断不断挖掘和进化出"新零售"新内涵,推动整个零售行业在产业链、供应链、价值链的提档升级。


甲级写字楼市场

    2017年,重庆甲级写字楼市场整体需求逐步回暖。年内,甲级写字楼市场包括迎来国金中心的T1在内五个项目,且均位于江北嘴为代表的北部区域,为市场带来新增供应面积约29万平方米,推动全市甲级写字楼总存量至231万平方米。

     年内,重庆经济基本面保持良好态势,产业结构不断优化调整,支撑市场需求逐步转暖,全年市场净吸纳量达21万平方米,同比增长36.9%。在需求回暖态势和新增供应回落的双重作用下,年末全市空置率同比下降3.3个百分点至48.2%。但是由于市场基本供需紧张局面并未得到明显扭转,激烈的市场竞争导致继续采用"以价换量"的策略从而拉低市场租金,同比下降3.8个百分点,报人民币93.3元每平方米每月,但降幅较2016年同期收窄,也意味着各方对连续两年多的"价格战"产生疲劳感从寻找其他方法以应对市场变化。

    从新增租赁需求端看,金融和专业服务依旧年内支柱市场去化主要贡献者,两大行业新增总租赁面积占全年总成交逾五成。金融业贡献36%新增租赁面积,保险业表现突出,年内录得平安人寿、太平人寿为代表企业大面积承租。以德勤为代表专业服务企业继续年内在渝扩张,同期录得联合办公在江北嘴的迅速抢占亦引领市场。

    人民银行数据显示,重庆小贷公司贷款余额排列居全国第一,蓬勃发展的新型金融业带来大量办公租赁需求。在金融细分行业中,新型金融产业贡献全年金融类新增租赁面积的五成以上,一定程度上带动重庆甲级写字楼市场去化。年内,全国金融工作会议提出"加强互联网金融监管"的指导意见后,国家又专门出台规范细化政策。在国家对新型金融企业监管愈发严格的背景下,该行业的快速扩张受到限制,全年录得新型金融行业租户占全年退租总面积的33%,因此在未来一段时间内其行业公司续存稳定性将加剧,带来一定的退租风险和业主管理难度,后期应持续关注。

    市场去化走势呈现两级分化,四分之一的楼宇贡献七成以上的年度楼宇总去化面积,江北嘴作为重庆不断投入打造的核心CBD,全年净吸纳量独占鳌头贡献率达35%,解放碑紧随其后占18%的全市净吸纳面积。但是,多年来写字楼集中供应积累较大空置面积不断加剧各板块内部竞争,部分楼宇净吸纳量远超所在区域市场的其他写字楼,虹吸效应显著,譬如年内录得某写字楼对所在子区域的净吸纳量贡献率到30%以上。同期,部分楼宇年内出现租赁去化负增长,尤其是散售业权型的甲级写字楼租户流失现象较为严重。

展望2018年,重庆甲级写字楼市场预计将迎来50万平方米的新增供应,未来供应主力军将逐步从江北嘴转变至其他板块。近年来在各大重点城市如火如荼的联合办公也慢慢渗透进重庆市场,第四季度以来更有大举进军甲级写字楼之势,市场暗涌不断。预计2018年重庆甲级写字楼市场将见证更多联合办公的出现,成为支撑市场去化的一股上升力量。高新科技已经跃居年内重庆市场新增租赁需求第四位,或在积蓄能量以成为未来驱动市场去化的主力。预计2018年甲级写字楼办公租赁需求将持续回暖,但面对较高新增供应和大量现有空置面积,市场供需矛盾依然严峻,短时间内难以有所改变,业主方或应采取提升非经济手段的租赁策略、多元化物业配套服务等手段来吸引企业入驻实现去化。


住宅市场

    2017年,重庆主城区住宅市场呈现"前热后温"的态势。上半年,由于楼市供应较少且未像其他重点城市出台严格购房政策,本地购房者和部分外地投资客纷纷涌入市场,旺盛的购房需求刺激市场量价齐升;而至下半年,随着住房限售政策出台以及贷款政策收紧,加之一手住宅供应放量,市场成交均价涨幅收窄。全年重庆主城区一手住宅供应量1,761万平方米,而成交量则达2,518万平方米,较去年上升18.6%,供小于求局面的延续拉动一手住宅均价同比大幅上涨36.9%,达人民币 9,871元每平方米。

    年内活跃的住宅销售市场带动土地市场的升温。第二季度开始的土地放量供应推动全年住宅土地成交量同比增长21.0%,达1,106万平方米。同期,多宗住宅土地高溢价率成交,其中溢价率超50%的成交土地高达24宗,拉动成交楼面地价同比大幅上涨45.6%至人民币4,736元每平方米。由于住宅市场的持续活跃,即使面对不断攀升的土地价格和严苛的土地拍卖政策,重庆依然吸引众多外地房企入渝,年内录得27家外地房企通过权益合作或联合拿地的方式首次进入重庆市场,反映外界对重庆房地产市场发展的关注和信心。在政策层面,多宗土地拍卖采用"竞拍+综合评标"及"竞拍+竞自持"等政策,成为年度话题性事件。

    展望2018年,政府出台的住宅限售令使得持续多个季度的旺盛住宅销售将有所降温。由于调控政策抬高投资门槛,加之多个新增住宅项目即将入市和土地市场放量,可进一步缓解后市住宅供需较为紧张局面,预计市场成交均价增速逐步放缓,住宅市场将在政策引导下逐步回归居住属性。


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